Bouwadvies
Tranformatie te Arnhem

Tranformatie te Arnhem

Opdracht

De initiatiefnemer van het project kwam bij ons voordat hij een object in Arnhem had aangekocht. Hij wilde dit object aankopen omdat hij deze wilde transformeren naar zes appartementen. De opdrachtgever wilde weten of deze transformatie kon plaatsvinden binnen het bestemmingsplan; hij kwam bij ons om deze aspecten te overleggen. Vooraf hebben we de haalbaarheid van de transformatie besproken — er leken geen belemmeringen te zijn.  

Voorgevel bestaande situatie

Het toenmalige bestemmingsplan en facetplan voor woningsplitsing en verkamering was hierbij al beschikbaar, waarin bepaalde voorwaarden werden gesteld om een splitsing op deze locatie mogelijk te maken. Zo stond er bijvoorbeeld in dat de gebruiksoppervlakte van het object groter moest zijn dan 110 m2 en een zelfstandige woning na splitsing niet kleiner mocht zijn dan 50m2. Daarnaast moeten de gesplitste woningen over een berging van 5 m2 beschikken en moeten de woningen een buitenruimte hebben. Het object voldeed aan deze eisen.

Daarnaast bestond het facetplan parkeren  — een (uitbreiding)plan op het vigerende bestemmingsplan wat is ingericht op parkeren. Wanneer je een woning opsplitst naar zes appartementen, verhoogd dit de parkeerdruk in de buurt. Er wordt daarom altijd eerst gekeken of de toename van de parkeerbehoefte binnen hetzelfde plangebied kan worden opgelost. In dit geval was dit echter niet mogelijk, omdat het pand grenst aan een smalle weg en het perceel volledig bebouwd is. Hierdoor kon er beroep gedaan worden op een alternatief; deze was opgenomen in het facetplan. Het alternatief betrof het afsluiten van een parkeerabonnement van tien jaar bij een parkeergarage in de nabije omgeving. Op deze manier zijn de nieuwe bewoners alsnog voorzien van genoeg parkeergelegenheid — en kan er aan de gestelde eisen worden voldaan.

Het voornaamste uitgangspunt van de transformatie was om de bestaande constructie zo intact mogelijk te houden. De transformatie zou dan worden gezien als verbouwing, waardoor er niet aan nieuwbouw-eisen moest worden voldaan. De eisen die zijn gehanteerd voor deze transformatie is het rechtens verkregen niveau.

1.

Voldoen aan gestelde eisen

Onze collega’s moesten een zo goed mogelijke indeling maken van de appartementen. Als eerste keken zij naar de voorwaarden die in het bestemmingsplan stonden. Zo moesten er buitenruimte worden gerealiseerd per appartement. Dit is direct in het tekenwerk meegenomen door een deel van de achterkant van de woning te slopen — zo ontstonden er twee patio’s welke als buitenruimte zouden dienen. De appartementen op de begane grond beschikken op deze manier over een kleine binnenplaats. Daarnaast werden er Franse balkons ingetekend, welke bestaan uit een naar-binnen-openslaande deur met een balustrade aan de buitenzijde. Op deze manier kon op een eenvoudige wijze worden voldaan aan de eis omtrent te buitenruimte.

2.

Voldoen aan minimale vierkante meters

Elk appartement moet een eigen berging krijgen van minimaal 5 m2. Deze werden in de kelder gerealiseerd, waardoor de appartementen allen een grootte kregen van 60m2 tot 65 m2. Omdat de minimale eis 50 m2 was, werd ook aan deze eis voldaan.

3.

Hoogte van het pand

In eerste instantie was het idee om het pand hoger te maken, om zo hogere verdiepingen te kunnen creëren. Hierbij was het uitgangspunt dat het nieuwe ontwerp gebaseerd was op het intact houden van de bestaande constructie.

4.

Vergunning ingediend

Na het afronden van het bouwkundig tekenwerk, kon de aanvraag worden ingediend. Dit was een reguliere procedure omdat de tekeningen in lijn waren met het bestemmingsplan. Deze procedure duurde 8 werken, waarna een periode van 6 weken voor bezwaar inging. Tijdens deze bezwaar-periode gaf de welstandscommissie aan was aanmerkingen te hebben — specifiek over het aanzicht van de voorgevel.

Voorgevel nieuwe situatie

5.

Extra aspecten aanleveren

Uiteindelijk werden er voor de aanmerkingen van de welstandscommissie extra aspecten aangeleverd door ons team. Zo hebben onze collega’s een zonnenstudie aangeleverd omdat het pand verhoogd zou worden. Hierbij wordt het schaduwverloop van de omgeving inzichtelijk gemaakt. Daarnaast werd er ook in beeld gebracht hoe de achterzijde van het pand zou worden veranderd, waarna er in beeld werd gebracht hoe de privacy van aangrenzende panden als nog kon worden gewaarborgd. De aangepaste hoogte van het pand werd daarnaast ook aangepast — de eerste en tweede verdieping werden verlaagd, waardoor we binnen het bestemmingsplan konden blijven. We hebben hierbij ook een externe architect ingeschakeld, die vakkundig tijdens het welstandsoverleg zijn ontwerpen heeft onderbouwd; hij bekeek waar de situatie naar vroeg en leverde daarnaast ondersteunende 3D-impressies vanuit het straatbeeld aan.

6.

Vergunning onder voorwaarde verleend

Na het welstandsoverleg werd de vergunning onder voorwaarde verleend.

Bedankt, je bericht is verzonden. We zullen zo snel mogelijk contact met je opnemen.
Er is iets fout gegaan. Probeer het opnieuw.

Resultaat

De opdrachtgever heeft middels onze hulp goedkeuring gekregen voor de vergunning van het object.

Op de hoogte blijven van de ontwikkelingen?

Schrijf je dan nu in en wij zullen je laten weten wanneer wij deze case studie verder hebben aangevuld, zodat je het eindresultaat kunt bekijken.

Het is gelukt!
Er is iets fout gegaan. Probeer het opnieuw.

Misschien vind je dit ook interessant

Benieuwd wat we voor jou kunnen betekenen?

Plan via onderstaande knop een vrijblijvende belafspraak in of stuur ons een berichtje.