Omgevingsvergunning | Woning splitsen
Bovenwoning splitsen te Nijmegen

Bovenwoning splitsen te Nijmegen

Visional Design werd door een opdrachtgever gevraagd om te kijken of er een mogelijkheid was om een aan-te-kopen object te splitsen. Het object waar het om ging, betrof een bovenwoning; deze had een voordeur die leidde naar een gang met daaronder een berging en daarboven een grote woning met drie verdiepingen. Deze bovenwoning had drie verdiepingen, welke opgesplitst zouden worden in drie zelfstandige appartementen. 

Vooraanzicht bovenwoning


1.

Inzage archieftekeningen ter inspiratie

De opdrachtgever was op de hoogte van een uitgevoerde splitsing door de buren, die een soortgelijk pand in bezit hadden. Tijdens het vooronderzoek bleek dat we weinig beren op de weg zagen. Redelijk kort daarna werd het object door de opdrachtgever aangekocht. 

Ter inspiratie werden de archieftekeningen van de gesplitste woning van de buren opgevraagd en werd er een bezoek gebracht aan deze woning. Daarna is ons team in het desbetreffende object geweest om het pand in te meten. 

2.

Voorstel indeling appartementen

Hierna werd er door Visional Design een voorstel gedaan voor de splitsing en indeling van de eerste verdieping. Deze indeling kon vrijwel worden overgenomen naar de tweede en derde verdieping — dit is gunstig omdat een soortgelijke indeling van de appartementen makkelijker werkt met betrekking tot de leidingwerken. 

Doorsnede object in bestaande situatie

De derde verdieping bleek echter wel krapper dan de andere twee appartementen. Hierop hebben we onderzoek verricht naar wat de maximaal haalbare dakkapellen waren en werden deze aan de voor- en achterkant gerealiseerd. Hierdoor werd de derde verdieping ook ruimer, kon dezelfde indeling worden toegepast en werd de verdieping geschikt voor een derde appartement. 

Bouwtekening toevoeging van dakkapellen aan appartement op derde verdieping
3.

Tekeningen opstellen voor omgevingsvergunning

Aansluitend op het voorstel voor de indeling van de appartementen werden er tekeningen gemaakt om deze te kunnen indienen bij de gemeente voor de omgevingsvergunning. De plattegronden werden ingedeeld en de richting werd bepaald, waarna er getoetst werd op het bouwbesluit.

4.

Plattegronden opstellen met extra aandachtspunten - brandveiligheid, daglicht, ventilatie en geluidsnormen

Bij het opstellen van de plattegronden moest er extra aandacht besteed worden aan de brandveiligheid, het daglicht, de ventilatie en geluidsberekening van de appartementen. De brandveiligheid was een belangrijk focuspunt, omdat de drie appartementen allemaal gebruiken zouden maken van een gemeenschappelijk trappenhuis. Dit trappenhuis moest brandveilig zijn, omdat deze als extra beschermende vluchtroute diende; er moesten zowel rookmelders geplaatst worden in het trappenhuis als in elk zelfstandig appartement en het trappenhuis moest brandwerende bekleding krijgen. 

Daarnaast werd er gekeken naar de ventilatie- en daglichtberekeningen. Bij de daglichtberekeningen werd er gekeken of elke verblijfsruimte - de slaapkamer, keuken en woonkamer - voldoende daglicht heeft. De bestaande situatie leende zich hier al goed voor, omdat de raamopeningen al op de goede plek zaten. Op de derde verdieping werden er, zoals boven genoemd, dakkapellen toegevoegd om wat meer daglicht in de woning te krijgen. Ze voegen dus zowel licht als ruimte toe. Als laatste aandachtspunt werd er gekeken naar het geluid; hiervoor werden isolatieplaten toegevoegd zodat er aan de geluidsnormen tussen verschillende woningen voldaan kon worden.

5.

Vergunning indienen en verwerken feedback gemeente

Tijdens de evaluatie van de gemeente werden wij door de welstandscommissie gewezen op de grootte van de dakkapellen van het derde appartement. Ze waren te groot; deze moesten dus verkleind worden. 

Verder bleek uit ons vooronderzoek dat we gebruik mochten maken van een afwijkingsbevoegdheid in relatie tot parkeren; deze aanname werd gebaseerd op een plattegrond van de gemeente. Deze plattegrond bestaat uit zones, waarvoor elke zone een andere eis geldt met betrekking tot parkeren. De gemeente gaf aan dat we geen gebruik mochten maken van de afwijkingsbevoegdheid, omdat het object niet in het juiste gebied zou liggen. Dit zou betekenen dat er een parkeeronderzoek met hoge bijkomende kosten moest worden gedaan, omdat het creëren van parkeergelegenheid op eigen terrein niet mogelijk was. Wij hebben vervolgens, met behulp van de opdrachtgever, naar voorbeeld vergunningen gekeken. Hieruit bleek dat de gemeente een fout maakte door naar de verkeerde kaart te kijken; er mocht dus wel gebruik worden gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid. Na de gemeente hier op gewezen te hebben, was het uitvoeren van een aanvullend parkeeronderzoek niet nodig. Verder gaf de gemeente nog vrij specifieke, aanvullende feedback op de ventilatie. 

Kaart omtrent vergunningsgebieden parkeren (Gemeente Nijmegen, c2021)
6.

Vergunning verleend!

Na goed overleg met de gemeente en het verwerken van de feedback werd de vergunning goedgekeurd. 

Resultaat

Dit resulteerde in een tevreden opdrachtgever en een goedgekeurde omgevingsvergunning! Maar naast het tevreden stellen van onze opdrachtgever, vinden wij het heel erg interessant om met verschillende gemeenten te werken; elke gemeente komt met andere feedback — informatief gezien de ene iets strenger dan de ander! We denken graag mee met zowel de opdrachtgever als de gemeente, durven punten ter discussie te stellen en willen graag de meerwaarde laten zien van een object met onze bouwtekeningen. Hier is dat zeker gelukt! 

Deze opdrachtgever is momenteel aan het verbouwen om zo de appartementen te kunnen verhuren op lange termijn. 

DIT BERICHT WORDT NOG AANGEVULD. 

Op de hoogte blijven van de ontwikkelingen?

Schrijf je dan nu in en wij zullen je laten weten wanneer wij deze case studie verder hebben aangevuld, zodat je het eindresultaat kunt bekijken.

Het is gelukt!
Er is iets fout gegaan. Probeer het opnieuw.

Misschien vind je dit ook interessant

Benieuwd wat we voor jou kunnen betekenen?

Plan via onderstaande knop een vrijblijvende belafspraak in of stuur ons een berichtje.